カフェの落ち着いた空間が大好きで、「いつか開業してみたい」と思っている人がいるのではないでしょうか。
カフェを開業する際は、いろいろクリアしなければならない事柄があります。その中で重要になってくるのが、物件探しです。
どれほどよいサービスと商品を提供したとしても、立地場所やお店の雰囲気とイメージがよくなければ集客を集められません。
とはいっても、固定経費である家賃は低く抑えたいと思います。
物件を選択する際に、居抜き物件という選択肢があります。
居抜き物件とは、以前使用していたテナントが造作した店舗の内装や厨房設備等が前の状態で残っている物件です。
居抜き物件では、開業するまでに多くの費用を抑えられるでしょう。
今回はカフェを居抜き物件で開業するメリット、物件探しの前にしておくべきポイントについても紹介していきます。
居抜き物件で開業を考えている人はぜひ参考にしてみてください。
目次
居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜き物件とスケルトン物件の違いは主になにがあげられるのでしょうか。居抜き物件とスケルトン物件のそれぞれの違いを詳しくみていきましょう。
居抜き物件
先程も説明したように居抜き物件とは、以前使用していた持ち主がそのままの状態として残した物件です。
主に飲食店や旅館。さらには、スーパーや工場等が居抜き物件になるケースが多くなっています。
住宅で例えるなら家具と家電付きアパートのようなものです。すべてをはじめから準備しなくてはならないスケルトン物件とは大きく異なります。
また、居抜き物件は多く出回っているため、比較検討がしやすいでしょう。
居抜き物件は、付帯している内装や厨房設備を含めて価値が判断されます。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、店舗内の床や内装等がなにもない「建物の容器だけの状態」を指します。簡単に言うと「コンクリートの打ちっぱなしの状態」です。
スケルトン物件は空っぽの状態であり、内装工事や設備を業者もしくは自分で行わなくてはいけません。手間がかかりますが、自分の思い通りにできるというメリットもあります。
一方で、デメリットとして、費用と工期が発生することです。内装や設備の手配等にまとまった費用が発生してしまうため、多くの費用を支払わなくてはいけません。
また、契約してから開業するまでの期間もかかります。電気や水道。さらに、ガス等の手配を始め、設計や工事の打ち合わせやカフェ開業前の準備期間を合わせると、約半年の期間がかかってしまうのでしょう。
開業前の準備期間にも家賃が発生することを忘れてはいけません。
さらに、無事に開業できたとしても、新しい場所で営業するのは無名の状態でのスタートとなります。集客のための戦略や宣伝・広告費等も考慮しておく必要があります。
スケルトン物件では、カフェ開業前から多くの費用が発生しますが、退去時も費用がかかるのが一般的です。契約時に念入りな確認が必要となっていますが、ほとんどの場合入居前と同じ状態に戻すようになっています。
居抜き物件で開業するメリット・デメリット
ここではカフェを居抜き物件で開業するメリット・デメリットについて紹介していきます。まずメリットについて紹介していきます。
・顧客が集まりやすい
・内外装費の削減
それぞれ詳しくみていきましょう。
顧客が集まりやすい
一つ目のメリットは、顧客が集まりやすいことです。カフェを開業するにあたって、集客は大きな課題となります。
居抜き物件の場合以前から通っていたお客様が「新しい店舗ができたため、行ってみよう」と関心が湧き、顧客が集まりやすいでしょう。
以前使用していたテナントが同じような業界であれば、お客様がそのまま通ってくれる可能性も高くなります。そのため、宣伝・広告費の節約にもつながります。
また、カフェを開業する際に必要となる保健所の許可を取得しなければいけません。しかし、以前と同じような業界のお店が契約していた場合、初めて飲食店を始めるケースと比較して、許可が下りやすいことがあげられます。
ただし、同じ業界でもカフェとスナックでは業種が大きく異なるため、営業許可を受けるための条件が異なる場合があるので注意しておきましょう。
内外装費の削減
二つ目のメリットは、内外装費の削減です。居抜き物件では、以前使用していたテナントがそのまま使用できるため、内外装費が削減できます。
自分のお店として、希望の内外装にする場合工事が必要になるかもしれません。
なにもないスケルトン物件とは異なり、打ち合わせや工事に要する期間も短縮できるでしょう。工事が短くて済むということは、開業前の家賃負担も軽くなるということです。
初期費用をなるべく抑えてカフェを開業したい人にとって、居抜き物件はおすすめです。居抜き物件であれば、契約してから数週間後に開業することもできます。
次にデメリットについてです。デメリットは以下のとおりです。
・集客しにくい立地
・厨房設備が使用できない
それぞれ詳しくみていきましょう。
集客しにくい立地
一つ目のデメリットは、集客しにくい立地です。以前、使用していたテナントがなぜ退去したのかということを事前に調べておきましょう。
特に、ご近所や店主とのトラブルの有無については、調べておく必要があります。近くに飲食店の営業を快く思わない人がいる場合や店主が気難しい性格な場合、自分に被害が及ぶ可能性があります。
また、以前使用していたテナントがトラブルを起こして退去していた場合、悪い評判を引き継いでしまうことになるため注意が必要です。
同じような業種のカフェを営業しており、売上が伸びず退去したという場合は立地条件が合わなかったことが考えられます。
周囲の環境や集客方法について、あらかじめ見直しておく必要があるでしょう。
厨房設備等が使用できない
二つ目のデメリットは、厨房設備等が使用できないことです。付帯の厨房設備等をそのまま使用できるのが居抜き物件のメリットです。しかし、設備等が開業するカフェにとって不要な場合もあります。
その場合は、撤去作業をしなくてはいけません。その際の撤去費用が自己負担になってしまうため、契約書の確認をあらかじめしておきましょう。
さらに、設備や機器が古くなっていることや故障していたりするため、トラブルが起きることもあります。備品の入れ替えや修理費用等が、利用する借主の負担になるのかも確認しなくてはいけません。
また、家賃には設備の使用料も含まれており、その所有権は店主にあります。つまり、使用できない設備だからといって、勝手に撤去や入れ替えをしてしまうと
賠償金を支払わなくてはいけなくなるため注意が必要です。
物件探しの前にしておくべきこと
物件探しをする前にしておくべきことはなにがあるのでしょうか。まず、コンセプトを決めておく必要があります。
コンセプトとは、どのようなお店にしたいのか明確に言葉にしたものです。たとえば、「老舗からある懐かしさを感じさせるお店」というように具体的なコンセプトを立てておきましょう。
カフェの物件探しは、明確なコンセプトを定めてから始めるのが理想的です。表現したいものや提供したいものを先に決めてから、物件探しに取り掛かりましょう。
手間や資金が不足しているからといって、安易に物件を決めてはいけません。一度きりの人生ですので、妥協せずに理想の物件を探しましょう。
まとめ
今回はカフェを居抜き物件で開業するポイント。物件探しの前にしておくべきポイントについても紹介していました。居抜き物件では、内外装費が抑えられます。
一方で、設備の故障により使用できないケースもあるため、物件選びをする際は、注意して物件選びを行いましょう。
