飲食店の開業において、物件を決める事は最優先であり、最重要な事柄の一つです。
だからこそ、迷ったり悩んだりしてしまう方も多いのでは！？
今回は、「物件を契約する時って、どんな事に注意すればいいの！？」という疑問を抱えている方必見！
注意しなければならない点は多々ありますが、物件契約の際に特に気を付けなければいけない点を詳しく解説します。
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目次
物件を契約する際の重要事項
物件を契約する際、目先の金銭面の条件などはしっかり見る方が多いと思いますが、それ以外の条件は見落としがちになる事が常です。
退去する時に、そこまで考えが回っていなかった、と後悔するような事もあるので、契約書の隅々まで確認しておく事が大切です。特に、以下の項目は、しっかりと確認しておくべき事項です。
・普通借家契約と定期借家契約
・解約する際の期間
・原状回復の条件
トラブルを招きやすいポイントをチェック！
物件契約において、確認すべき条件は前述しましたが、それぞれの項目を詳しく掘り下げて見ていきましょう。
今回挙げたポイントは、退去時の条件に関わる部分がほとんどで、しばらく退去する予定はないからと思って、確認をしないで契約してしまうと、後になって思わぬトラブルが発生する事になりかねません。
ですので、契約時にしっかりと、もれなく確認しておくようにしましょう。
普通借家契約と定期借家契約
普通借家契約と定期借家契約の違いは、主に下記の2点となります。
【1】契約更新
【2】途中解約
それぞれの違いを説明します。
【1】契約更新
契約更新での違いは、普通借家契約は、借主が自ら解約を申し出ない限り、そのままずっと経営を続ける事が可能です。
一方、定期借家契約の場合は、契約期間が満期を迎えた時点で、更新される事なく契約が終了となり、その物件から退去しなくてはなりません。ただし、例外的にはなりますが、更新という形ではなく、再契約という形であれば、双方の合意により、契約を締結する事ができる事もあります。
非常に稀なケースにはなりますが、再契約が可能かどうか、事前に確認しておくといいかもしれません。
【2】途中解約
普通借家契約の場合、契約期間が満期を迎える前であっても、貸主側に解約したい旨を伝えれば、数か月後には退去する事が可能です。
定期借家で契約した場合は、基本的に途中解約はできない事になります。例えば、定期借家5年であれば、5年間分の賃料を支払わなければなりません。
つまり、満期を迎えるまで借り続ける事が前提となった契約です。経営が赤字になって賃料を支払うのが難しくても、契約が終了するまでは退去できないという事も考えられます。
ただし、契約書に特約が記載されている場合は、その特約が優先されますので、契約時に必ず確認をして、把握しておきましょう。中には、中途解約を認める特約などもあったりするので、特約も必ず目を通しておいてください。
定期借家契約の方が注意する事が多いのですが、更新料を支払う必要がなかったり、敬遠されがちなため、賃料が割安だったり、短期間での経営を考えている場合には都合がいいと、定期借家契約ならではのメリットもあります。
契約形態を理解した上で、開業するお店をどのようにしていきたいのか、ご自身の状況を踏まえてどちらの契約形態が良いか、判断しましょう。
解約する際の期間
解約する場合には、基本的には事前の通知が必要になります。これを解約予告と言います。
解約予告を何か月前にしなければならないかを必ず確認しておきましょう。一般的には、3か月前や6か月前と定められている事がほとんどです。
万が一、定められた期間内に通知ができず、退去となる場合は、交渉次第で期間を縮められるケースもあります。が、自動更新になっている事が多いので、きちんと把握しておき、いざ退去となった場合には、余裕をもって貸主に解約予告をするようにしましょう。
期間中でも次のテナントの賃料が発生するようになる場合は、前テナントの賃料は打ち切るといったような救済措置が設けられている契約もありますので、その辺りも確認しておきましょう。
万が一、定められた解約予告期間に解約の旨を通知できなかった場合は、解約予告賃料として解約予告期間の分の賃料を支払う義務が発生してしまいます。
例えば、6か月の解約告知期間が定められた物件で、何らかの理由で解約予告が1か月前になってしまった場合、差分の5か月の賃料を解約予告賃料として支払う事になります。
現状回復の条件
飲食店物件契約では、退去時の原状回復が原則となります。原状回復とは、店舗として借りていた物件を契約前の元通りの状態にする事。
内装・設備等を全て撤去し、一切造作のないスケルトンの状態に戻さなければなりません。
事業用物件の場合は、賃貸契約書の内容によって、内装解体工事やスケルトン工事など、原状回復工事の内容と規模が異なります。
また、居住用物件と違い、賃貸契約期間中に借主側で業者を手配し、原状回復工事を行う必要があります。
退去のスケジュールを間違えると明け渡し前に現状回復工事が終わらず、貸主との間でトラブルになる可能性もありますので、充分ご注意ください。
原状回復工事を行う際、業者の手配をしますが、貸主が業者を指定している場合もありますので、業者の手配についても、賃貸契約書をしっかりと確認しておきましょう。
まとめ
さて、ここまで、物件を契約する際の特に注意したい点について触れてきましたが、いかがでしたでしょうか。飲食物件に限らず、どんな契約でも同じ事が言えますが、契約書の細かい所まで目を通しておく事が大切です。
条件を見落とし、そのまま契約をすると、後々大きなトラブルに繋がりかねません。ですので、契約書の内容は隅々まで読んで、しっかりと把握し、気になる点がある場合には、必ず契約前に確認しておきましょう。
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