みなさまこんにちは！
ブログ執筆者の自称ふーみんです。
今回は、前回に続いて、QAシリーズ第二弾ということで、飲食店の開業に向けて動かれている皆様から上がってきた代表的な質問をいくつかピックアップして、下記に記載致します。
参考資料の1つとしてご活用いただければ幸いです。
目次
物件探しについてのQ＆A
まずは、誰しも気になる物件探しのQAです。こちらに記載されてない内容も多数、質問を受けております。皆様も気になることがあれば、お気軽にテンポスまでお問い合わせください。
事務所だった場所を飲食店に転用する物件を検討している。注意点は？
事務所だった区画を飲食店として利用する場合、多くは内装等が何もないスケルトンの状態かなと思われます。
一般的に、事務所から飲食店に変更する場合、大きく法的な側面と区画スペックの側面で注意が必要です。法的な側面については、本来は大家さんの責任と負担の話ですが、入居テナントも被害を被る可能性があります。
具体的には、入居する建物について、不動産登記法ならびに建築基準法等の各種法規制により、建物の各テナントに対してその用途が予め決まっています。
もともと事務所だった物件は、法的に用途が事務所と定められています。これを無断に飲食店に変えてしまうと、何かマイナスなこと（火事等）が発生した場合、なぜ勝手なことをしたのか？と関係官庁などから厳しいおしかり、罰を受けるかもしれません。
大家の都合で事務所から飲食店に変更するならば、大家としてきっちり法的な対応をしなければ、そこに入居する飲食店も安心して商売できないことになります。
事務所だった場所を飲食店として利用する場合、物件を扱っている不動産会社にちゃんと法的な対応は済ませているのか、要確認です。
次に区画スペックの注意点です。そもそも事務所と飲食店とでは、スペックとして求められる内容が全くことなります。
床の耐荷重、空調設備、排煙ダクト、、色々あり、事務所と飲食店とでは適用される基準が全くことなります。例えば、『たとえ事務所だったとしてもここで飲食店をしたい！』とテナント主導にて話が進んだ場合、事務所仕様から飲食店仕様に変える工事は当然に飲食店負担となります。
また、工事は恐らくB工事（以前のブログに説明してます！）対応なので、工事費もばかになりません。それなりの初期投資を覚悟することになります。更にはそもそもビル自体として飲食店に耐えられる仕様となっているかも要確認です。
よくある話が、排煙ダクトを設置するに、10階建てのビルで当該区画が1階路面の場合、ダクトを伸びに伸ばして10階屋上まで上げる工事が必要になってたりします。これはめちゃくちゃ工事費がかかります！
従前テナントとは違う用途の区画を検討する場合、法的な側面は大家の仕事ですが、スペックの側面はテナントの仕事の場合が多いので、内装会社等とよく相談してから検討を進めることが望ましいです。
良い物件に巡り合えなく困っています・・・
理由は大きく2つあげられます。
1つは、単純にアクセスしている物件情報の数が少ないからです。
最近ですと、飲食店物件を多く集めるポータルサイトがいくつかあり、とりあえず皆さんはそこのHPにアクセスして何か物件ないかな？とネットサーフィンしてるかなと思われます。
もちろん、それでも構いませんが、割と多いのが、ポータルサイトに掲載しないで不動産会社のＨＰだけに掲載している物件もあります。ポータルサイトに掲載してしまうと、どうしても露出が多くなり営業戦略上、過度な露出を嫌うケースもあります。
そんな物件は、不動産会社のホームページだけに載せています。もし時間が許すならば、飲食店物件を扱っている不動産会社自体のホームページにアクセスすると、面白い物件が出てくるかもしれません。
なお、弊社テンポスも、独自物件を集めた物件サイトを近日中に立ち上げる予定なので、是非にアクセスください！
2つ目は、本当に良い物件（誰しもが借りたがる物件）は、わざわざホームページに掲載しなくても、不動産会社の手持ち顧客で決まってしまうものです。この手持ち顧客で決まることを水面下で物件が決まると言います。
逆にいうと、手持ち顧客で決まらない物件がホームページに掲載されます。
では、そういった水面下の物件にどうしたらアクセスできるのでしょうか？
不動産会社の担当とリレーションを作るしかありません。担当者が面白い物件を入手し、誰にこの物件紹介しようかな？と思い描いている候補者の中に、貴方が入るしか方法はありません。
水面下物件を入手するには、マメに不動産会社と連絡するなり会うなりして、関係性を構築してく必要があります。面倒かもしれませんが、これが近道です。
駅前飲食ビルの中の物件を検討していますが、競合が多く心配です・・・
駅前ロータリー付近には、飲食店のみが入居するようなビルが数多く存在しています。
こういった物件に入居しても大丈夫？と心配するのは、当然だと思います。以下にそういった物件について解説します。
【メリット】
来店者の立場としては、そのビルに行けば飲食店がある！と認識するので、事務所や普通の物販等が混在するビルよりも、ビル自体の集客力は圧倒的に高いと思われます。
【デメリット】
例えば7階建てのビルで１フロア１テナントだとしたら、貴方のお店以外のビル内だけで競合店が6店舗存在することになります。皆さん仲良しこよしでなく、強力なライバルの存在です。下手したら競合にまけて埋没する恐れがあります。
【対処法】
埋没しないためには、どうしたら良いか。
まずは、徹底的に他のテナントを分析することです。業態、客単価、営業時間、お店の雰囲気、従業員の数、客の入り数から見ての想定の売上など。生き残っている飲食店は何をどうして生き残っているのか、よくよく分析する必要があります。
次に、分析したうえで、完全に差別化を図るのか（まったく業態を違うのにするか等）、逆に同業態でも味や値段で勝負するのか、など要は競争に勝つために戦略を練る必要があります。うまく競争に勝てれば、ビル自体の集客力は強いはずなので、大きく儲けられることも考えられます。
不動産会社との対応についてのＱ＆Ａ
物件を探すということは、扱っている不動産会社との対応が必ず発生します。何となく怖かったり、意図しないことを言われたり、果てどうしたものかな？と思ったりもします。
私も不動産会社に長くいたので、よくわかります。その観点についてＱ＆Ａを記載します。
良い物件はネットに出ず水面下で決まってるようだ。どうすればいい？
その通り、本当に良い物件はわざわざインターネットに掲載せずとも、不動産会社の担当が対応している手持ちの顧客に紹介しただけですぐに決まります。
これを水面下で決まると言います。中にはインターネット専業の不動産会社もあるかもしれませんが、多くの場合は、手持ちの顧客で決まらなかった物件がインターネットに掲載されます。
どうしたら、水面下で決まる物件にアクセスできるのか。答えは1つです。
扱う不動産会社の担当が、水面下で紹介する候補者に貴方がなるしかありません。
10人に紹介しよう！となれば、1番から10番まで順位をつけ、順番に紹介していきます。その順位に入る必要があります。
どうすれば入れるかというと、不動産会社の担当と仲良くなるしかありません。マメに電話したり、お店に顔を出したり。結局は人対人なので、人間関係の構築です。関係性を構築しなければ、優先順位は下がり、記憶から消し去られるだけです。
水面下の優良物件情報が欲しい！ならば、物件を探している方々も指をくわえて待っているだけでは何も生まれないので、こちらも動く必要があります。
希望してない物件ばかり紹介されてしまう。どうすればいい？
不動産会社の担当の立場としては、それでも物件を紹介する理由は大きく2つあります。
1つ目は、顧客の希望条件がピンポイント過ぎて、なかなか見合った物件情報がないので、少しでも範囲を広げてもらうよう期待を込めて、そういう話をするネタとして敢えて物件情報を送ったりしてます。何か理由があってピンポイントな希望条件ならば、それ以外の物件情報は一切不要なので、はっきりと「不要です！」と不動産会社の担当に伝えた方が良いです。
2つ目は、関係性の継続です。物件情報が無いからと、何も動かなければ、互いに存在が忘れられてしまいます。不動産会社の担当としては、貴方のことをいつか物件決めてくれる顧客！と考え、自分のことを忘れて欲しくないと思った上で、その手段として敢えて物件情報を送っているかもしれません。
それはあくまで不動産会社の担当の都合でしかないですが、貴方にとっても関係性がなくなれば希望しているピンポイント物件情報すら来なくなくことも考えられます。最近はメールでの情報提供が多いかと思います。希望条件外の物件情報は、粛々とゴミ箱行きでとりあえず対応していれば問題ないかと思います。
不動産会社の営業担当に言いくるめられそうで怖いです・・・
確かに、何となく怖いですよね。
薄暗いビルに入居している不動産会社もあれば、銀行が入っているような立派なビルに入居している不動産会社もあり、なんとなく敷居も高くそこで働いている人も、とっつきにくい人ばかりではないか？と思ってしまうことも、仕方ないです。
昔は勢いに任せてガンガン営業をかけてくる不動産会社の担当も多かったです。というかそれが常識でした。最近は、世の中の情勢やコンプライアンス意識の高まりもあってか、顧客目線にたった営業スタイルが比較的多く定着しているかなと思います。
無茶なことはしないです。とはいえ、普通の賃貸マンションを借りるより、飲食店の物件はより専門性が高く、貸す方も借りる方も、それなりに知識を備わった状態で対応するのが望ましいです。
もし貴方が知識ゼロで物件を借りようとしたら、逆に不動産会社の担当は怖がるかもしれません。確かに簡単に借りてくれるかもしれませんが、後で何かマイナスなことが起きた時に何を言われるか恐ろしいと感じてしまうこともあるでしょう。
このブログは、飲食店の物件について正しい知識を持ち、物件を借りたあとに後悔しないよう、知識武装をしてもらうために存在しているようなものです。一国一城の経営者として、経営する箱を借りるわけなので、飲食店の皆様もそれなりの準備が必要となります。
一緒に乗り越えていきましょう！
内装工事関連のQ＆A
最後に店舗内装工事に関するＱ＆Ａです。
内装工事を発注する当てが全然ないです・・・
すでに飲食店で働いていて一番弟子独立などのパターンでしたら、その飲食店がいつも使っている内装会社をそのまま引き継げたりもするかもしれません。
しかし、いわゆる脱サラパターンですと、何も当てがないことも多くあるはずです。世の中にいわゆる内装工務店は数多く存在しますが、住居を得意としているところもあれば、飲食店を得意としているところ、工務店により千差万別です。
もし本当に当てがないならば、テンポスまでご相談ください。テンポスでは、全国対応にて、飲食店の内装工事を得意としている内装工務店と提携しております。地域や内容によって、貴方にピッタリな内装工務店を紹介しますので、お気軽にお申し付けください。
炭を使った焼き鳥店を開業したいです。注意店は？
すでに炭焼きの設備がある居抜き物件等でしたら問題ないですが、新設で炭を使う設備をせっちするのは、注意が必要です。
一般的に焼き鳥屋、うなぎ屋などで炭焼きの場合、専用の炭火ダクトの設置が必要です。
このダクトは通常のダクトではなく、特注に近い内容ですので、費用が多く発生します。また、建物自体の制約として、炭の料理は可能だが、炭火ダクトの取り付けが必須、費用はテナント負担の場合が多いです。工務店とよく確認が必要です。
なお、そもそも論で、そういったダクトがビル自体の仕様として取り付けられないことも考えられます。ビルを管理している管理会社とも打ち合わせが必要です。いずれにしても、まずは内装会社と打ち合わせをして、取り付け可能か、費用はいくらかの確認が先決です。
厨房機器は新品と中古、どちらがいい？
テンポス自体は、新品も中古も両方扱っています。私個人としては、中古の機器をお勧めします。
理由は過去のブログでも記載されておりますので、詳しくはそちらをご確認頂きたいのですが、総合的に中古の機器に軍配が上がるかと思います。
特に最近ですと、半導体の製造遅れ等の影響もあり、電子部品が備わっている冷蔵庫等は、納期の大幅遅れが頻発しています。しかし、開業時期はすでに目の前に迫っている。状態の良い中古の機器を用意すれば、費用も安くなりますし、減価償却費も重たくありません。在庫があればすぐに納品可能です。
ある意味、新品も店に設置された瞬間から、人の手垢がついた以上は中古品の扱いです。どっちにしても中古になるわけなので、最初から中古で用意した方が何かとメリットがあるかなと思います。
もちろん、中には新品でしか用意できない、新品のほうが良い、ということも当然にあるはずです。いずれにしても、テンポスまでご相談いただければ、貴方に最適の提案をさせていただきます。
まとめ
今回は、前回に続いてQ＆A方式にしてみました。いかがだったでしょうか？
まだまだ多くのＱ＆Ａ在庫は用意しております。皆様におかれましては、少しでもこれは？どうするの？疑問に思うことがあれば、お気軽にテンポスまで相談ください。誠意対応してまいります。
テンポスは、飲食店の開業にあたり、事業計画の策定方法、効果的な不動産物件の探し方など、厨房機器等以外のソフト面でも、全力で飲食店の開業をサポートします。詳しくは下記までお問合せください。お問合せ、心よりお待ち申し上げます。
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