飲食店の開業や閉店時によく耳にする言葉「居抜き」。なんとなくで覚えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。実は、この「居抜き」、開業の時にも、閉店の時にもお得になる可能性があります。本日は、そんな「居抜き」について、詳しく学んでいきたいと思います。メリット・デメリットを抑えて、お得な開業・閉店の術を覚えておきましょう。
目次
居抜きの意味をしっかり知っておこう
お得に開業、閉店するために、まずは、「居抜き」という言葉の意味を学びます。
居抜き物件って何だろう？居抜きの定義
「居抜き物件」とは、一言で言ってしまえば、「前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件」のことです。
本来、店舗の場合、借主は、借主自身で物件にとりつけたものなどは全て入居時の状態にして返す、
「原状回復義務」と呼ばれる義務が発生します。
自分で取り付けたものを全て撤去し、何もない状態に戻して、借主に返さなければなりません。
ですが、貸主の承諾を得られた場合に限り、内装や設備を含め、そのまま後継者に引き渡すことが可能です。これが「居抜き」と呼ばれる引き渡し方法です。また、そのような形で引き渡される物件を「居抜き物件」と呼びます。
居抜きと合わせて覚えよう！今更聞けない関連重要ワード
居抜きの意味が理解できた所で、居抜きと合わせてよく使われる言葉の解説をします。合わせて、覚えておきましょう。
造作・・・「ぞうさく」と読みます。物件に借主が付加した取り外し可能なもの。厨房設備をはじめ、トイレや床、壁、天井、間仕切り、カウンターなどを造作と言います。これらは、基本的に借主の資産ですので、売却する事が可能です。造作の保守管理は、原則的に借主（所有者）が行います。
一般的に、ほぼ全ての店舗物件に発生する義務と言っても過言ではありません。貸主の承諾がなければ、免れる事ができない義務になります。
造作を作る前の状態に工事し直さなければなりません。また、居抜き物件に入居した際には、前テナントの原状回復義務が次テナントに引き継がれます。そのため、この原状は、「引き渡しを受けた時点の状態」ではなく、「造作物がなかったときの状態」にさかのぼります。
スケルトン・・・造作が何もない物件の状態の事を指します。スケルトン物件には、設備・内装はなく、コンクリートもむき出しの状態です。
解約予告期間・・・借主または貸主が賃貸借中の物件を解約する旨を伝えてから、実際に退去するまでの猶予期間を「解約予告期間」と言います。この期間には、家賃が発生します。契約内容により違いはありますが、だいたい3～6カ月前に行う事が義務付けられています。
居抜きなどで後継者が決まっている場合には、店舗の契約が途切れる事なく継続が保障されますので、解約予告期間が残っていても、貸主・借主の間での合意により、無効となるケースもあります。
居抜き物件のメリットとデメリットを解説
貸主・開業する方・閉店する方、それぞれの立場から、居抜き物件を選ぶメリットやデメリットを紹介します。
貸主・借主のメリット・デメリット
貸主のメリット
・空き室のリスク低減、家賃収入の継続
空き室となってしまうリスクが減るのと同時に、家賃収入を継続して見込めます。
・テナントビルとしての価値向上
現在、居抜き物件の方が人気が高く、後継者を見つけやすくなります。
貸主のデメリット
・調整に手間がかかる
退去する店舗、入居する店舗、それぞれへの交渉を行います。その際の設備の確認など、調整に非常に手間がかかります。
・入居する業種が限られる
居抜きの場合、残された設備を使える業種でないと入居の希望が来ません。そのため、入居者が絞られた状態で探す事になります。
開業する方のメリット
・初期投資の軽減
最低限の工事・設備投資で済むので、費用を抑えられ、投資改修までの期間も短くなります。
・出店までのスピードが速い
内装工事に充てる期間が少なくなり、契約後からオープンまでの期間を短くできます。
開業する方のデメリット
・大がかりな改装が必要となるケース
不要な什器などが残されている場合、設備・什器がちゃんと動かない場合などがあります。想定以上の改装を余儀なくする事になり、費用が余計にかかってしまう事があります。
・前の店のイメージが付いている
閉店した前の店の印象が残っていて、開店前から悪いイメージとなってしまう場合や、比較対象とされてしまうなど、前の店舗のイメージがマイナスに働く事があります。
・内装やレイアウトの自由度が低い
スケルトンの物件とは違い、以前の店舗の内装や設備、什器があるため、イメージ通りの店づくりができない場合があります。
閉店する方のメリット
・造作を売る事による現金化
後継者に売る事ができれば現金化を見込めます。
・原状回復義務の免除による費用軽減
原状回復義務がなくなり、解体等にかかる工事費用がなくなります。
さらに、居抜きで明け渡しまでできれば、本来発生するはずの退去日までの家賃支払いがなくなります。
閉店する方のデメリット
・想定していた金額での譲渡ができない場合がある
こだわりを持って造作した店舗でも、状況により、思った金額での譲渡ができず、無償となるケースもあります。
・閉店情報が出回る可能性がある
まだ営業しているのに閉店の情報が漏れてしまう事があります。
居抜き物件の場合のモデルケース
では、居抜き物件で売却を行った場合、どのくらいの金額が手に入るのでしょうか。閉店店舗の引き上げ依頼、年間12,000店舗を超える実績のテンポスグループで実際にあった事例を元に紹介していきます。
居抜き物件で売却した場合のモデルケース
居抜き物件で売却すれば大幅に費用節約！！
実際にテンポスグループにご相談いただき、居抜きで売却する事になったケースを見てみましょう。
墨田区某所 個人経営・鮮魚中心の和食創作料理店
物件年数：10年 決定まで2か月
居抜き売却金額：約500万円
大田区某所 企業経営の大衆中華食堂
物件年数：1年 決定まで2か月
居抜き売却金額：約1,200万円
新宿区某所 個人経営・和牛専門焼肉店
部兼年数：5年 決定まで11か月
居抜き売却金額：約1,200万
【通常閉店と居抜き譲渡の費用比較】
https://www.tenpos.com/heiten/joto.html
マル秘！居抜きで得する閉店術
築年数や立地・店舗の面積などにより、違いは出てきますが、前述の通り、居抜きで売却を行う事ができると、想定外の金額がお手元に残る可能性があります。様々なケースがありますが、賢く居抜きで売る方法をテンポスグループの専門家が最善の方法をご提案させていただきます。開店・閉店をお考えの飲食店様、是非、ご検討ください。
まとめ
ここまで、居抜き物件についての解説をしてきました。飲食店を開業する際も、閉店する際も、居抜きの物件とする事で効率よく、そしてお得に話を進められる可能性があります。また、テンポスグループでは、居抜き物件を売却する際に、合わせて不要な調理器具などの買取も対応いたしますので、是非ご相談ください。
