厨房機器がある程度揃っているため、安く開業できると人気の居抜き物件。
しかし、契約した後に「こんなことになるなんて・・」という声を聞くこともしばしばございます。
今回はテンポスの買取担当が、飲食店の居抜き物件の造作譲渡の際によくあるトラブルと注意点を解説いたします。
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目次
居抜き物件とは？
お店のテナント物件には、2通りあります。
何もないまっさらな状態の物件と、直前に入居していた店舗の内装や設備が残っている物件です。 前者を「スケルトン物件」、後者を「居抜き物件」と呼びます。
飲食店の物件探しを行う際には、後者の「居抜き物件」を借りて開業したいという方が多いです。
契約の際には、退居予定者と新しい入居者の間で内装・設備譲渡の交渉が行われます。この譲渡のことを、「造作譲渡」と言います。
条件の良い居抜き物件を契約できたなら、かなり安い費用でお店を開業できるシステムですが、実際には気をつけなければならないポイントがたくさんあります。
具体的に何を譲渡するのかを確認する
造作譲渡と一言で言っても、さまざまなケースがあります。
借主（前オーナー）が厨房機器や椅子テーブルを購入したものは、もちろん購入した借主の資産となります。
これと同様、内装工事をして新たに作った壁やカウンターなども借主の資産です。
こういった前借主の資産については造作譲渡の対象となります。
では借主が入居する前からもともとあった壁やトイレ、ドアなどはどうでしょうか？
これは借主の資産ではなく、貸主（物件の大家さんなど）の所有物と思うかもしれません。
しかし実は「それは確認しなければわからない」というのが正解になります。
不動産付帯設備とは
普段生活する上では聞き慣れない言葉だと思いますが、こういった物件取得の際にはよく出てくるので覚えておきましょう。
不動産付帯設備とは、あなたが造作譲渡で現借主から造作物を譲渡する対象以外のものであり、貸主の資産のことを指します。
代表的なものはその物件の防火扉やシャッターなどですが、どこからどこまでが造作物で、どこからどこまでが不動産付帯設備なのかはよく確認しなければわかりません。
一見付帯設備に思えるようなトイレや階段なども、前借主が後から作っていたり、位置を変えたりしていることがあるからです。
そのため造作譲渡の契約をする際には必ず確認を行ってください。
それを怠ってしまうと、内装工事で触ってはいけない箇所に穴を開けてしまったり、撤去してしまうということになりかねません。
原状回復義務がどこまでかを確認
飲食店の物件を契約する借主には必ず「原状回復義務」が課せられます。
これは「その物件を退去する際には、造作物などを撤去し、あるべき姿に戻してください」という意味です。
どういうことかというと、あなたが物件を契約した時の状態に戻すということではなく、「その建物が建てられた当時の図面の通りに戻してください」ということです。
あなたがその物件を造作譲渡するということは、前借主も前々借主から造作譲渡している可能性があります。
そうなるともはや、見た目ではどの状態が元の状態なのか、いわゆる「原状」なのかがわからないのです。
そのため、物件契約時には必ず重要事項説明書と竣工時の図面を元に、原状回復の「原状」がどういう状態なのかを確認してください。
そしてその工事費用は退去時に必ず発生するということを頭に入れておいてください。
厨房機器は使用できるかを確認
造作譲渡の契約をする前に、厨房機器の動作チェックをするようにしましょう。
これを怠ってしまうと、お店をオープンしてからすぐに厨房機器が故障して営業できなかったり、至急修理しなければならなくなり、必要以上の出費が発生することがあります。
また、あなたのお店のメニューや席数に対して、必要な厨房機器が全て揃っているかを確認しましょう。
厨房機器は種類が豊富で、色んな用途に合わせて日々改良されています。
せっかく造作譲渡が上手くいって、開業資金が浮いたのであれば、ぜひ設備投資として新しい厨房機器の導入を検討してみてください。
その際にはテンポスバスターズの各販売店に厨房図面を持ってぜひご来店ください。
経験豊富なスタッフがあなたのお店に必要な厨房機器をご提案します。
よくある譲渡後のトラブルについて
造作譲渡契約が完了した後によくあるトラブルを解説します。
ポイントは中古物件には必ずデメリットが存在するということです。
住居の引っ越しをしたことがある人はよくわかると思いますが、築年数が経っている物件であればあるほど、入居後の思わぬトラブルがありますよね。
想像していたよりも日当たりが悪かったり、周りの住民が騒がしかったり、ゴミ捨てのルールが厳しかったり、と入居してみたら初めてわかることがたくさんあります。
そのため、こういったトラブルが起きることを前提にして、なるべく契約前に細かくチェックしましょう。
造作譲渡のメリットは入居する側だけではなく、退去する側にもあります。
本来は原状回復義務があるのにも関わらず、工事をせず退去費用がかからずに済むからです。
それどころか、さらに譲渡代金をもらえるというメリットもあります。
そのため「できるだけ造作譲渡で退去したい」というのが前借主の本音です。
だからこそ、物件のマイナス評価につながる情報は隠している可能性もないとは言い切れないのです。
さらに譲渡後のトラブルについては前借主は関与しないという文言が契約書に入っていることがほとんどです。
とにかく第一に確認していただきたい！と声を大にして申し上げたいのは、下記3つのポイントです。
水回りのトラブル
特に多いのが水回りのトラブルです。
シンクはもちろんですが、冷蔵庫や製氷機、食器洗浄機などの厨房機器には排水機能があります。
排水ホースを排水口に接続して、水漏れや匂いが発生することを防ぎます。
ここで何か問題があると、水が漏れてきたり、排水の嫌な匂いが上がってきたり、小バエがわく原因になります。
パッと厨房設備を見渡しただけではわかりませんが、給排水の水漏れをよく確認してください。
また、地下の物件でよくあるのが、天井から1階店舗の水が漏れてきているというトラブルです。
明らかにポタポタと水が垂れていれば気付きやすいですが、少しずつ染み出してくるというケースもあります。
これが排水の汚水だったらと思うとゾッとしますよね。
それに気づいたお客さんは２度と来店することはないでしょう。
上に飲食店のテナントが入っている場合は特に天井からの水漏れも注意してください。
給排気、空調のトラブル
最近では特に、感染症対策として換気がしっかりできているかという部分に関心が高まっていますが、これは実際に目で見えるものではありません。
しかし、給気と排気のバランスが取れていなければ確実に不具合が生じます。
やけに入口のドアが重く、ヒューと音がして閉まる、と言った経験は誰にでもあると思いますが、それは給排気のバランスが偏っているために起こることです。
厨房内の給排気ができているかも非常に重要です。
調理場にガス機器が設置されている場合は大抵レンジフードが付いていますが、そのレンジフードの排気が十分にされていないと、店内に煙が充満したり、熱気がこもってしまい居心地の悪いお店になってしまいます。
空調機器の不具合もよくあるトラブルです。
店内、厨房のエアコンはちゃんと冷えるか、嫌な匂いがないかなどよく確認してください。
飲食店用のエアコンは特に劣化しやすく汚れもつきやすいため、比較的新しい型のものでもちゃんと稼働させてチェックすることが大切です。
リース、レンタル品のトラブル
リース品、レンタル品は所有者が借主ではなく、リース会社、レンタル会社になるため、第三者に譲渡勝手に譲渡することは許されません。
しかし、前借主がリース品、レンタル品の契約状況を正確に把握しておらず、そのまま造作譲渡で次の借主に渡してしまうということが稀にあります。
この場合、もちろん前借主に責任がありますが、しっかり確認せずに契約をしてしまったということがあなたの損失につながる恐れもあります。
何よりも開業準備で忙しい時期に無駄な時間やお金がかかることが1番の損失です。
厨房機器はもちろん、レジや音響機器、通信機器などもリース、レンタルのケースがあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
こういったトラブルにならないために
これまでの章を読んでいただくとわかるように、造作譲渡ならではのトラブルはたくさんあります。
特に、居抜きの造作譲渡で契約するのが初めての方は、こういったリスクを事前に回避して、スムーズに契約までサポートする飲食店専門業者に相談することをオススメします。
テンポスバスターズでは、厨房機器の買い物だけではなく、こう言った居抜き物件の紹介や造作譲渡のお手伝いも行っています。
また、契約前の厨房機器の動作チェックも専門のスタッフが行うため、譲渡を受ける前に機材の状態を知ることもできます。
居抜きの造作譲渡をお考えの方は是非テンポスバスターズへご相談ください。
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